Tiếng việt

Hotline: 0969 232 969

Phát triển Nhà Phố Nhơn Trạch

Phát triển Nhà Phố Nhơn Trạch

3.1   Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới

 

Quá trình nhận thức của nước ta về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới  rất vất vả. Giai đoạn 1986 – 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao cấp. Giai đoạn 1993 – 2003, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở N hà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do N hà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo Chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các  DN  nhà  nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của N hà nước.

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là N ghị quyết số 26-N Q/TƯ ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất  đai trong thời kỳ đNy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. N ghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi  mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất  đai  không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm Nn trong đất đai và bất động sản. Luật Đất đai năm 2003 đã quyết   định áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện   bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất đai nhằm đNy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.

3.2   Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định tài chínhphát triển Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp.

Đặc thù của các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản là vốn đầu tư rất lớn. Do đó, khi đầu tư rồi thì   rất ít cơ hội để sửa chữa. Từ kinh nghiệm thực tế tác giả đề xuất một số giải pháp và kiến nghị dưới đây nhằm hoàn thiện mô hình thNm định các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản   phức hợp.

Thứ nhất: các chính sách thuế về bất động sản phải nhất quán

Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản tương đối khác với các Nhà Phố Nhơn Trạch  khác là thời gian xây dựng ngắn nhưng thời gian hoạt động rất dài. Đó đó Nhà Phố Nhơn Trạch  có thể khả thi trong giai đoạn thNm định nhưng qua thời gian do sự thay đổi của chính sách làm cho dự  án không còn  khả thi. Trong nhiều trường hợp những thay đổi  chính sách này làm nhiều nhà đầu  tư từ làm ăn có lợi  nhuận chuyển sang thua lỗ. Gần đây nhất là hai công văn của  tổng cục thuế liên quan đến việc góp vốn là bất động sản:

  • Công văn số 2926 TC/TCT ngày 14/03/2005 nêu rõ “ Đối với tài sản góp vốn

để thành lập doanh nghiệp, tài sản điều chuyển giữa các đơn vị thành viên trong doanh nghiệp, phân phối, hợp nhất  trong trường hợp chia tách doanh nghiệp,   sát nhập, hợp nhất, đổi tên doanh nghiệp, không thuộc đối tượng nộp thuế giá   trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp”

  • Tuy nhiên vào ngày 21/08/2009 Bộ Tài Chính lại có công văn số 11769 BTC-

TCT về việc xử lý chênh lêch lại do đánh giá lại tài sản thì “ Trường hợp doanh nghiệp có phát sinh khoản chênh lệch do đánh giá lại tài sản cố định khi góp   vốn liên doanh, liên kết từ năm 2008 trở về trước phải tính thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng chưa tính thuế thu nhập doanh nghiệp thì khoản chênh lệch do đánh giá lại tài sản cố định được phân bổ dần vào thu nhập khác khi xác định  thu nhập chịu thuế của kỳ tính thuế năm 2009 trở đi và khoản thuế thu nhập doanh nghiệp này không phải tính phạt nộp chậm”. Cũng theo công văn này thì  “ trường hợp chênh lệch do đánh giá lại quyền sử dụng đất để góp vốn vào các Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư xây dựng nhà, hạ tầng để bán có phát sinh thu nhập thì khoản  chênh lệch do đánh giá lại quyền sử dụng đất phải tính vào thu nhập khác khi  xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp”

N hư vậy 2 công văn nêu lên cùng một vấn đề nhưng nội dung lại khác nhau hoàn toàn. Trong khi công văn 2926 TC/TCT ngày 14/03/2005 nêu rõ việc góp vốn để thành lập doanh nghiệp thì không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Điều này    có nghĩa là các góp vốn có định giá lại hay không định giá lại đều không phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp. Từ công văn này các doanh nghiệp đã hoạch toán vào  sổ sách của mình mà không bao gồm thuế TN DN trên. N hiều Nhà Phố Nhơn Trạch  đã đầu tư xây dựng và đã kết thúc. Trong khi công văn 11769 BTC-TCT ngày 21/08/09 thì  qui định việc định giá lại để góp vốn thành lập doanh nghiệp thì phải tính thuế thu nhập doanh nghiệp trên phần chênh lệch này và hồi tố lại cho khoảng thời gian trước khi nghị định này ra đời. Từ công văn này rất nhiều doanh nghiệp đã có nhiều công văn kiến nghị lên Bộ Tài Chính về vấn đề này nhưng đến nay cũng chưa có văn bản nào đính chính công văn 11769 BTC-TCT cả. Đối với các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản được xây dựng trước năm 2008 các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không biết phải xử lý thế nào vì  giá trị  góp bất động sản vào thành lập liên doanh, doanh nghiệp mới  trước kia hầu như không tính đến khoản thuế này.

Thứ hai: các chính sách thuế về bất động sản phải dễ hiểu và dễ áp dụng

Việc ra các văn bản về bất động sản cần phải rõ ràng tránh việc ai đọc xong văn bản thì hiểu sao cũng được, hoặc không biết phải áp dụng như thế nào. Gần đây nhất là Thông tư 161/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhânđối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản và Công văn 3929/TCT-TN CN về việc thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, trong đó qui định về hai mức thuế suất phải đóng khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn là 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp không xác định được giá vốn và 25% trên giá bán trừ đi giá mua trong trường hợp đã chuyển nhượng nhiều lần. Tuy nhiên như thế nào là nhiều lần chuyển nhượng thì không thấy 2 văn bản này hướng dẫn. Có hai mức thuế suất nhưng    người dân không được quyền lựa chọn mức thuế để đóng mà cơ quan thuế sẽ xác định cách đóng thuế nào có lợi cho N hà nước thì ấn định cách đó để người dân  đóng. Từ sự hướng dẫn không rõ ràng này nên mỗi nơi hiểu mỗi khác và người dân phải chờ đợi rất lâu để được đóng thuế và nhiều nơi không biết tính thuế thế nào    nên giữ hồ sơ về kê khai thuế của người dân rất lâu. Điều này dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư vì Nhà Phố Nhơn Trạch  không thể chuyển nhượng do sự không rõ ràng của chính sách thuế này. Theo đề xuất của tác giả nên chọn một mức thuế suất cố định là 2% trong thời gian áp dụng ban đầu, trong khi áp dụng nên từng bước hướng tất cả các giao dịch bất động sản phải qua sàn. Thời   gian sau đó nên chuyển dần sang áp dụng   mức thuế suất trên lợi nhuận thu được.

Thứ ba: đơn giản hoá những thủ tục về đầu tư bất động sản

Hiện nay các thủ tục về cấp phép đầu tư tuy đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn còn rắc rối. Một Nhà Phố Nhơn Trạch  từ khi xin phép đầu tư đến khi nhận được giấy phép đầu tư thường diễn ra từ 12 đến 24 tháng. Với thời gian kéo dài và phải  qua  rất nhiều cửa thì cơ  hội của nhà đầu tư đã trôi đi mất. Đa số các thông số đưa vào Nhà Phố Nhơn Trạch  dựa trên yếu tố thị trường nhưng thời gian kéo dài quá thì những yếu tố này khác xa so với lúc lập   Nhà Phố Nhơn Trạch . Hiện nay theo qui định để xin được giấy chứng nhận đầu tư nhà đầu tư cần ít nhất 45 ngày. Hồ sơ xin giấy chứng nhận đầu tư nộp tại Sở Kế Hoạch Đầu Tư,   phòng nhận hồ sơ nhận xong chuyển sang chuyên viên phòng thNm định đầu tư, sau đó hồ sơ chuyển sang phó phòng đầu tư, sau đó được chuyển lên trưởng phòng đầu tư, sau đó được chuyển lên phó giám đốc sở kế hoạch đầu tư, sau đó được chuyển   lên giám đốc sở kế hoạch đầu tư, sau đó được chuyển qua chuyên viên thNm định dự án Thành phố, sau đó được chuyển lên trưởng phòng thNm định đầu tư, sau đó hồ sơ được chuyển sang Chủ tịch uỷ ban nhân dân thành phố. Do đó để nhận được giấy chứng nhận đầu tư nhà đầu tư phải chờ đợi rất lâu đôi khi nhà đầu tư sẽ chuyển sang thị trường khác vì cơ hội đầu tư sau khi xin được giấy chứng nhận đầu tư sẽ mất đi. Đo đó, theo đề xuất của tác giả cần 10-15 ngày sau khi nhà đầu tư nộp đầy đủ hồ sơ để xin giấy chứng nhận đầu tư. Hơn thế nữa, không cần thiết phải chuyển sang uỷ  ban nhân dân để ký hồ sơ mà giám đốc sở kế hoạch đầu tư nên được uỷ quyền ký  mọi giấy chứng nhận đầu tư vì sở kế hoạch đầu tư hiểu hơn ai hết là hồ sơ xin giấy chứng nhận đầu tư là hợp lệ hay không.

Thứ tư: minh bạch hoá thị trường bất động sản

Minh bạch hoá thị trường bất động sản là điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Việc những giao dịch trên thị trường được công khai hoá sẽ giúp cho các chính sách của nhà nước sẽ đi sát với thị trường. N goài ra điều này sẽ giúp cho các tổ chức xây dựng được những chỉ số bất động sản chính xác. Hiện nay các giao dịch bất động sản trong thực tế hầu hết là các cá nhân tự mua bán và thoả thuận giá với nhau, khi làm hợp đồng thường khai thấp hơn giá giao dịch. Việc này sẽ tạo điều kiện để tránh phải nộp thuế cao. N goài ra những thông tin giao dịch này khi được công bố sẽ làm sai lệch thông tin cho thị trường. Hiện nay, các nhà đầu tư bất động sản dựa vào thông tin không chính xác  nên những nhận định và phán đoán sẽ sai lệch so với thực tế. Đề xuất của tác giả là đNy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bất động sản và gắng mã số cho tất cả bất động sản. Bên cạnh đó xây dựng hệ thống dữ liệu bất    động sản trên cả nước, khi có biến động về bất động sản thì cập nhật thông tin vào   hệ thống dữ liệu. Từng bước bắt buộc các thanh toán cho giao dịch bất động sản nên thực hiện thông qua chuyển khoản ngân hàng.

Thứ năm: đa dạng hoá nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Một đặc điểm của bất động sản là cần rất nhiều vốn do đó đa dạng hoá nguồn vốn là một yêu cầu để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Khi thNm định Nhà Phố Nhơn Trạch   đầu tư, nhà đầu tư thường dự tính nguồn vốn là sẽ huy động được với chi phí như thế. Tuy nhiên, trong thực tế vì có quá ít nguồn vốn nên nếu không huy động được vốn với chi phí ước tính thì nhà đầu tư phải chấp nhận huy động vốn với chi phí cao hơn rất nhiều nếu không muốn Nhà Phố Nhơn Trạch  của mình bị đình trệ. N hà nước nên phát triển các nguồn tài chính có khả năng cho vay dài hạn là các quỹ thu hút được nguồn tiền tiết kiệm dài hạn của tư nhân như quỹ hưu trí, phí bảo hiểm đóng vào các công ty  bảo hiểm, đặc biệt là các quỹ tín thác bất động sản (REIT – Real Estate Investment Trust). Đây là loại hình thu hút tiền tiết kiệm từ các những đối tượng có thu nhập ổn định và bền vững.

Thứ sáu: ước tính nguồn vốn chính xác và chuẩn bị đầy đủ

Vốn đầu tư cho bất động sản thường rất lớn, do đó hầu hết các chủ đầu tư khi đầu tư vào Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản thường sử dụng nợ vay ngân hàng phần lớn. Bên cạnh đó    đối với các Nhà Phố Nhơn Trạch  căn hộ chủ đầu tư sử dụng phần nhiều vốn từ sự ứng trước của khách hàng.

Xác định lượng vốn cần thiết cho Nhà Phố Nhơn Trạch  có thể hoàn tất việc xây dựng.  Đối  với  Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản vốn đầu tư thường rất lớn và thời gian đầu tư  và khai thác thường  rất lâu. Do đó, chủ đầu tư cần phải chuNn bị trước khi lập thNm định. Thêm vào đó theo nghị định 153/N Đ-CP qui định chủ đầu tư phải có ít nhất từ 15% đối với Nhà Phố Nhơn Trạch  dưới 20 hecta và 20% vốn chủ sở hữu với Nhà Phố Nhơn Trạch  rộng hơn 20 hecta khi thực hiện Nhà Phố Nhơn Trạch . Hơn nữa theo nghị định 181/N ĐCP chủ đầu tư chỉ được quyền huy động vốn   của khách hàng sau khi đã hoàn thành xong phần móng và huy động tối đa 70%    theo tiến độ thực hiện Nhà Phố Nhơn Trạch , 30% phần còn lại chỉ được huy động sau khi đã bàn  giao nhà. Để hoàn thành phần móng phải mất từ 6 đến 12 tháng và thông thường chi phí xây dựng phần móng chiếm 25% đến 30% giá trị của công trình. Do đó trong  điều kiện mà các ngân hàng thắt chặt tín dụng thì chủ đầu tư không thể tìm đâu ra nguồn vốn để tiếp tục phát triển. Vốn là yếu tố quan trọng nhất trong quá trình thiết lập cũng như triển khai Nhà Phố Nhơn Trạch , để có một Nhà Phố Nhơn Trạch  thành công điều đầu tiên và quan trọng nhất là phải có đủ vốn. Một Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản có đủ lượng vốn cần thiết thì mới đảm bảo tiến độ thi công công trình. Do đó, để đảm bảo yếu tố vốn, các Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư phải xác định lượng vốn cần thiết trong một thời gian hợp lý. Các nhà đầu tư cần phải tính toán lượng vốn trên cơ sở hợp lý hóa các chi phí cần thiết như chí phí đầu tư ban đầu, vốn luân chuyển trong suốt vòng đời của Nhà Phố Nhơn Trạch , tình hình kinh   doanh trong từng giai đoạn của Nhà Phố Nhơn Trạch .

Thứ bảy: bảo đảm an toàn cho người lao động cũng như công trình trong quá trình xây dựng, mua bảo hiểm cho người lao động và công trình xây dựng.

Thời gian gần đây các công trình xây dựng thường xảy ra những tai nạn chết người.   N guyên nhân do các chủ đầu tư ít quan tâm đến an toàn trong xây dựng hoặc nếu có quan tâm thì thường rất chú trọng ở giai đoạn ban đầu và ít  quan tâm trong  giai  đoạn về sau. Thực tế hiện nay là hầu hết các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản nào ở nước ta trong quá trình thi công đều xảy ra tai nạn. N hiều Nhà Phố Nhơn Trạch  bị các cơ quan có thNm quyền tạm ngưng trong thời gian rất dài do gây ra những tai nạn này. N hiều chủ đầu tư đã phải thu lỗ nặng vì những tai nạn trong quá trình xây dựng. Do đó, chủ đầu tư mua bảo hiểm cho công trình và người lai động, ban hành những tiêu chuNn về an toàn lao động và giám sát chặt chẽ từ khi bất đầu thi công đến khi kết thúc Nhà Phố Nhơn Trạch .

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VÀNG
Địa chỉ:
+ Trụ sở chính: A21-22 Đường D4, P. Tân Hưng, Q.7, TPHCM.
+ VP1: 127A Nguyễn Cao, Phú Mỹ Hưng, Q7, TPHCM
+ VP2: 743 Đỗ Xuân Hợp, Phường Phú Hữu Q.9, TPHCM
Website: www.datvanggroup.com
Hotline: 09.199.09.399 – 094.9999.524



Tags

Hãy share để mọi người cùng biết:

Phát triển Nhà Phố Nhơn Trạch Phát triển Nhà Phố Nhơn Trạch

Xác định lượng vốn cần thiết cho Nhà Phố Nhơn Trạch có thể hoàn tất việc xây dựng. Đối với Nhà Phố Nhơn Trạch bất động sản vốn đầu tư thường rất lớn và thời gian đầu tư và khai thác thường rất lâu

10/ 10 - 3314 phiếu bầu

Back      Print In      Đã xem : 184
Video
Hỗ trợ nhanh

Thầy Tuyến

day seo chuan incon0938 768 468

Thầy Tuấn

day seo chuan incon0969 232 969

Đăng ký nhận bản tin
Facebook
 

© Copyright by  www.dayseochuan.vn, all rights reserver.

Thiết kế website www.webso.vn
Back to top
Sản phẩm đã được thêm vào giỏ hàng
Mua thêm sản phẩm khác
Xem giỏ hàng